Когда в товарищах согласья нет...
Спор собственников жилья в многоквартирных домах №88 и №92 по улице Ленина о том, какой выбрать способ управления: остаться в ТСЖ "Инициатива" или перейти в управляющую компанию, не прекращается. Семь месяцев назад мы писали об этом, пытались прояснить ситуацию: из-за чего собственники никак не могут найти общий язык и окончательно определиться, какой способ управления домами выбрать.
В сентябре 2011 года собственники домов №88 и №92 по улице Ленина решили выйти из ТСЖ "Инициатива". Но сделали они это, не соблюдая законодательство.
В ноябре 20011 года, в соответствии с Уставом ТСЖ, было инициировано собрание собственников, на котором присутствовало их более половины. Большинство из них проголосовали за то, чтобы из товарищества не выходить. Это решение обжаловано не было.
Напомню, мы выяснили, что причина желания собственников жилья выйти из ТСЖ - недоверие к деятельности товарищества. Ревизионной комиссией, которая сформирована из числа членов ТСЖ, была проведена проверка. Нарушений она не выявила. Как не выявили их представители СМИ и независимый экономист. Этого, видимо, было недостаточно, так как кредит доверия к правлению ТСЖ остался на прежнем уровне и разговоры о выходе из товарищества продолжаются. Более того, к немногочисленной группе инициаторов выхода из ТСЖ сейчас добавились другие собственники, которые также недовольны тем, как работает товарищество.
Мы возвращаемся вновь к этой теме и попытаемся еще раз проанализировать: почему деятельность ТСЖ, по словам собственников, неэффективна? Также посмотрим, как работает управляющая компания, в которую так хотят перейти члены товарищества. Выслушаем мнения собственников, председателя ТСЖ и директора управляющей компании, экспертов. Приведем цифры, факты. В общем, дадим информацию для размышлений и, возможно, для принятия собственниками жилья окончательного решения.
СПРАВКА «ЗВ»
В прошлом году собственники 22 квартир в домах №88 и №92 по улице Ленина отказались быть членами ТСЖ. Они написали заявления об этом, их просьба удовлетворена.
ТОЧКА ЗРЕНИЯ
Чем больше домов, тем больше возможностей
О плюсах и минусах ТСЖ и управляющей компании говорят собственники жилья.
Ирина ТЕРЯЕВА (ул. Ленина, №59, управляющая компания): - В нашем подъезде побелили и покрасили, сделали свет, который автоматически включается и выключается, поставили новые выключатели, в подвале заменили электропроводку. Хорошо стала работать канализация, так как колодцы постоянно чистятся. У нас работают техничка, дворник. Работа организована хорошо.
Валерьян ПОБОЙНЯ (ул. Ленина, №106, ТСЖ): - Мы вступили в ТСЖ по одной причине: попасть в программу по ремонту многоквартирных домов. Наш дом по состоянию ничуть не лучше домов, построенных раньше: протекает крыша, в квартирах холодно. Но, тем не менее, дом в программу не включают. Невольно складывается мнение, что к жильцам нашего дома у городской администрации субъективное отношение: непонятно, почему?
Татьяна АФАНАСЬЕВА (ул. Ленина, №88, ТСЖ): - Я считаю, что ТСЖ неэффективно работает по той причине, что не хватает средств: практически все деньги, которые сдают жильцы на содержание мест общего пользования, уходят на заработную плату председателю и бухгалтеру. Поэтому и денег "лишних" нет, которые бы пошли на содержание мест общего пользования. За все время, что мы находимся в ТСЖ, наш подъезд ни разу не покрасили, не побелили. А для того, чтобы залить отмостку дома, мы складывались дополнительно по одной тысяче рублей. У нас в планах - выйти из товарищества (оно дискредитировало себя). Перейдем в управляющую компанию. Хотим организовать собрание, чтобы принять официальное решение.
Валентина ХАРЛОВА (ул. Ленина, №106, ТСЖ): - Та сумма, которая поступает от собственников на счет дома, мизерная. К тому же часть из нее уходит на заработную плату, налоги, аренду помещения и так далее. Что остается? Да ничего, на что можно было бы сделать ремонт в подъездах, починить крышу. В нашем подъезде побелили, а вот до покраски дело так и не дошло. Сейчас правление товарищества предлагает поднять тариф на содержание мест общего пользования. Я не против. Но от этого толку будет мало, к тому же многие жильцы не соглашаются. Считаю: чем больше домов объединено, тем больше средств поступает на счет, а значит, больше возможностей провести ремонт мест общего пользования.
ФЕДОР БОЯРКИН (ул. Ленина, №92, ТСЖ): - Когда еще только организовывалось ТСЖ, я предлагал создать одну управляющую компанию при ЖКХ, чтобы она обслуживала все многоквартирные дома в Змеиногорске. Ведь чем больше домов, тем больше средств. Поэтому я вновь предлагаю: надо упразднить ТСЖ, а нам, собственникам шести домов, перейти в управляющую компанию.
КОММЕНТАРИЙ
Инициатива должна исходить от собственников
Виталий ГОЛУБИН, управляющий ТСЖ "Инициатива": - В ТСЖ имеется четкий контроль собственников за их средствами. Они знают, куда и какая сумма денег идет на содержание общего имущества дома, управленческого аппарата и так далее. На такие дома, как №88 и №92 по улице Ленина, ежегодно тратится по 35 тысяч рублей. Когда они состояли в городском коммунальном хозяйстве, таких затрат на их дома не было.
В прошлом году в доме №92 по улице Ленина провели косметический ремонт подъездов, заменили краны на стояках отопления и водоснабжения в двух подъездах, несмотря на то, что денег на счету было недостаточно. В итоге некоторые собственники отказались возместить средства, потраченные ТСЖ на ремонт их дома. Поэтому от такой практики мы ушли. Опыт показал: не надо приступать ни к каким видам работ, если на счету того или другого дома нет средств. И еще что немаловажно: во избежание разногласий между собственниками теперь только на собраниях большинством голосов принимаем решение, какие виды работ необходимо выполнить.
Тот тариф, который утвержден сейчас в ТСЖ, низкий (это многие понимают). Его не хватает, чтобы проводить необходимые работы по каждому дому. Должны быть свободные резервные деньги, для этого надо поднимать тариф на содержание общего имущество. Другого выхода для более эффективной работы товарищества не вижу.
Многие члены ТСЖ выражают недовольство работой товарищества, но сами ничего не предлагают. А это, знаете ли, проще простого. Люди пассивны. Хотя должно быть наоборот: инициатива должна исходить, прежде всего, от собственников жилья.
Каждый вправе выбирать способ управления своим домом
Алексей ВАСИЛЬЕВ, директор управляющей компании ООО "ЖКХ г.Змеиногорска":
- Принцип работы ТСЖ и управляющей компании одинаковый. Мы занимаемся одним делом: содержим общее имущество собственников жилья в многоквартирных домах, входящих в товарищество или управляющую компанию. Различие только в следующем: в управляющей компании решение по расходованию средств я принимаю самостоятельно, не спрашивая мнения жильцов, тогда как в ТСЖ - собственники на общих собраниях. К тому же у нас есть материальная база: грузовые, ассенизаторские машины, "Газель" и так далее. В ТСЖ ничего этого нет, для выполнения любой работы им приходится нанимать рабочих, технику, что сегодня стоит недешево.
Есть еще моменты, которые принципиально отличаются в работе. Так, в ТСЖ за электроэнергию, поставляемую в места общего пользования, платит товарищество, а у нас - сами жильцы. Считаю, что эти расходы оплачивать управляющая компания не должна.
В управляющей компании сейчас складывается такая практика: проводить ремонт тех домов, на счету которых есть деньги. Если их нет или недостаточно, то это проблема жильцов дома. А то у некоторых собственников такие запросы, на которые надо дополнительно складываться. Если есть желание и возможности, мы выполним работы по их запросам. Сейчас мы начали побелку и покраску подъездов (планирую это сделать в 25 домах). В августе будем менять запорную арматуру, так как отопительный сезон не за горами.
За последние полгода к нам присоединилось шесть домов. Это собственники жилья, которые не выбрали никакой способ управления своими домами, и мы их взяли под свою "опеку". Никого насильно в свою компанию мы не заманиваем. Более того, я никого не держу: все, кто желают, могут выбрать другой способ управления своим домом, будь то ТСЖ или непосредственное управление, и выйти из управляющей компании ООО "ЖКХ г.Змеиногорска".
Александр ДУДАРЕНКО, глава администрации г.Змеиногорска:
«Говорить о том, что ТСЖ работает неэффективно, нельзя. Председатель отчитался о работе на общем собрании. Если у членов ТСЖ есть вопросы, нужно их задавать. Собственники, которые инициируют выход из ТСЖ, имеют полное на это право. Но не надо забывать о том, что есть другие собственники жилья, и их большинство, которых работа ТСЖ устраивает. И с этим тоже нужно считаться».
МНЕНИЕ
Все зависит от профессионализма руководителя
Геннадий Антонцев, депутат Ульяновской городской думы, журналист: - Мой опыт подсказывает, что однозначного ответа на вопрос, что лучше - ТСЖ или управляющая компания, не существует. Я знаю и успешно работающие ТСЖ, так и ТСЖ с негативным шлейфом (долгами, судами, закрытостью от собственников). То же самое можно сказать и об управляющих компаниях: существуют как профессионально управляющие организации, разбирающиеся и в тонкостях законодательства, и технологиях энергосбережения, так и слабые в управлении жильем конторы.
В конечном итоге все зависит от профессионализма и порядочности руководителя ТСЖ или управляющей компании. А среди моих знакомых-коммунальщиков (работающих, кстати, в управляющих компаниях) все чаще встречается мнение об "оптимальном" способе управлении - это ТСЖ, которое заключает договор управления с профессиональной управляющей компанией.
Цифры:
6 домов входят сейчас в ТСЖ "Инициатива". Товарищество начало свою деятельность в январе 2010 года.
158 собственников жилья являются членами ТСЖ.
54 дома входят в управляющую компанию ООО "ЖКХ г.Змеиногорска". Она работает с апреля 2011 года.
700 собственников жилья имеют договор о сотрудничестве с управляющей компанией.
ЧТО СДЕЛАНО
ТСЖ "Инициатива"
(из отчета за 2011 год)
На содержание общего имущества дома №88 по улице Ленина было затрачено 44780 руб.:
• на электроэнергию, израсходованную на места общего пользования - 3474,14 руб.
• капитальный ремонт электропроводки - 11026 руб.
• замена 21 крана на стояках систем отопления и водоснабжения - 13200 руб.
• вызов сантехников на сумму 2403 руб.
• частичная замена труб канализации - 2642 руб.
• ремонт площадки в тамбуре 1 подъезда - 1700 руб.
• очистка от снега подъездов дома - 2000 руб.
• устранение порывов на коммуникациях, приобретение песка на отмостку, лампочек, расходных материалов, обкос придомовой территории - 8334 руб.
Управляющая компания
ООО "ЖКХ г.Змеиногорска"
(из отчета за 2011 год)
На 1 января 2012 года от жильцов поступило 1 млн. 30 тыс. 279 руб.
• Отремонтированы подъезды в 22 домах.
• Проведены частичные ремонты кровель семи домов.
• Сделаны частичные отмостки у подъездов и вокруг домов - в шести домах.
• Устранены засоры канализации в 25 домах.
